A TIPP #8538-ban Waginger Balázs kérdezett az elővásárlási jogról.

A kérdés olyan okosan, elemzőn és kissé huncutul lett föltéve, mintha egy 
jogász professzor szigorlatoztatna, e déj? vu inspirált a válaszkísérletre: 

Tisztelt Waginger Balázs!

 

Ön így idézi külföldön élő, Tipp-kutató ismerősét: ,,Ha jól tudom, az
el?vásárlási jog törvényileg szabályzott,..." Igen, az ismeret helyes,
a kérdésre első sorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
Hatodik Könyv XXXIII. Fejezet 6:221. § s köv. rendelkezései irányadóak, melyek
lényegét elöljárójában összefoglalva rögzíthetjük: a többi lakástulajdonosnak
(pontosabban: a Társasházban lévő különtulajdonban álló ingatlan(ok)
tulajdonosainak) ELŐVÁSÁRLÁSI JOGA VAN az ,,eladásra kínált", elidegeníteni
tervezett lakásra.

Így, ha - mint írja - a külföldön lakó barátja törvényesen szeretne eljárni 
(és minimalizálni akarja annak a kockázatát, hogy az elővásárlási jog
biztosításának elsinkofálásával (mellőzésével), vagy elslendriánkodásával
(hibás/hiányos eljárással) megkötött adásvételi szerződés alapján a vevő
tulajdonjogának a bejegyzését az ingatlan-ügyi hatóság elutasítsa, vagy
valamelyik, önmagát elővásárlási jogában hirtelen jogtiporva érző társasházi
másik lakástulajdonos pert indítson; et cetera a fenyegető jogi buktatók
tekintetében), akkor a szabályok szigorúbban, szűken vett értelmezésével és
nem megengedően vett alkalmazásával bonyolítsa le maradéktalanul az
elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást.

Mivel az ingatlan adásvételhez pl. az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. 
évi CXLI. törvény 26. § (2) bek. szerint jogi képviselő (tipikusan: ügyvéd) 
bevonása mellőzhetetlen, célszerű az eladási folyamat legelejétől bevonni a 
szakterületet jól ismerőt, hogy

1) teljes körű tájékoztatást adjon az elővásárlási joggal kapcsolatos
folyamatrésztől a sikeres eladást követő tulajdonjog bejegyzésének jogerőre
emelkedéséig terjedően minden releváns jogi szabályról,
lehetőségekről-kötöttségekről, feladatról, eljárásról, stb.

2) megszerkesszen, (szükség szerint) ellenjegyezzen minden szükséges okiratot
(ide értve az elővásárlási jogról való nyilatkoztatást is!);

3) megfelelő alakisággal és tartalommal nyújtsa be az okiratokat (beleértve
az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkoztatás okirati bizonyítékait
(pl. tértivevények, lemondó nyilatkozatok, stb.) az ingatlanügyi hatósághoz
és képviselje ott a feleket.

Az elővásárlási jog biztosításával kapcsolatos hibák súlyos kárt okozhatnak, 
így célszerű egyetlen dr. Akadályfutót a pályára küldeni, hogy az első gát 
átugrását (szabályos elővásárlási jogi eljárás) ugyanaz a kartárs végezze, mint 
aki a sikeres ingatlan-nyilvántartási eljárás végén a lakás vevőjének a nevére 
szóló tulajdonjog-bejegyzést lobogtatni fogja, s az ügyet véglegesen békés 
nyugvópontra juttatván ne kelljen arról rém-álmodni, hogy az egyik bepöccent 
volt szomszéd - az elővásárlási joggal kapcsolatos hibák miatt jó nyerési 
eséllyel - megindítja a ,,... bal felől üt, nekem fütyül"-be torkolló pört.

A tisztelt Ügyfelek az ügyvéd kartársak legjobb trénerei, célszerű pontról-pont
ra áttekinteni a felvetődött kérdéseket, hogy az eladáskor - a külföldön 
élő barát - az ügy Uraként megfelelően kontrollálhassa a folyamatot:

,,1. A közös képvisel?n kívül vajon hol, kit?l lehet megtudni a tulajdonosok 
nevét és lakcímét? Van-e jogom ahhoz, hogy egyáltalán kutassak utánuk?"

Igen, van jog kutatni, a jogi érdek vélelmeztethető: törvényben előírt 
kötelezettséget teljesítve törvényben előírt jogot (elővásárlási jog
gyakorolhatósága) kíván biztosítani. A GDPR - kompatibilis adatkezelésről a
bevonandó dr.  Akadályfutó a 2016/679/EU szerint gondoskodni köteles
(elernyőzve a felelősség elöl az ügy Urát).

Még a jobb Közös Képviselők sem tudják mindig a társasházi különtulajdonú 
lakások tulajdonosainak lakcímét, mert egészen egyszerűen (és felróhatóan) 
azt a tulajdonosok nem jelentik be neki. Ezen kívül sok esetben a valóságban 
helyben lakó tulajdonosnak (is) valahova máshova szól a lakcímbejelentése (pl. 
a kisgyereke óvodai felvételi joga miatt). Mivel lakás tulajdonjoghoz fűződő 
jog biztosításáról van szó az elővásárlási jog esetében, a legcélravezetőbb az 
ezzel kapcsolatos közhiteles nyilvántartásból ,,adathalászni", t. i. ,,Az 
ingatlan-nyilvántartás [...]b) tartalmazza továbbá az oda bejegyzett
személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, e törvényben meghatározott,
személyazonosító és lakcímadatait."
(1997. évi CXLI. törvény 2. § (1) bek. c) pont)

Elérésére az utak:

(1) Internet; link itt: http://hix.hu/532G3x kikeresett lakásonként 
1.000,-Ft. (bankkártyával fizethető), teljes terjedelemben letölthető nem 
hiteles (de e célra épp megfelelő) e-tulajdoni lap, melyen szerepel az 
elővásárlásra jogosult tulajdonos neve és lakcímadata; az adatbázis kereshető
helyrajzi szám (hrsz) alapján is, de esetünkben célszerűbb az emelet és
ajtó szám pontos megadásával induló lekérdezés.

(2) Személyes beballagás a Földhivatalhoz, ahol az ügyintéző részéről
,,kifordított monitorról" lehet jegyzetet (külön engedély esetén
okostelefonos fotót) készíteni;

(3) dr. Akadályfutó Kartársam fölkérése az adatgyűjtésre.

2. ,,...helyben lakókkal ... alá tudnám íratni ... ha egyáltalán hajlandó 
lesz valaki erre" 

Csakis akkor (és akkor is szorongva) ajánlanám a magánakciót a külföldi 
barátnak, ha még egy ingatlan-nyilvántartási vezető ügyintézőnél is jobban 
tudja, hogy pontosan milyen tartalmú jogfelajánló és joggyakorló/lemondó 
nyilatkozatok felelnek meg a következőnek: ,,Ha a tulajdonos harmadik
személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat
elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az
elővásárlásra jogosulttal. (Ptk. 6:222. §), továbbá a 109/1999. (XII. 29) FVM
rendelet szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, [...] és
a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja
javára kérik - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - csatolni kell a
jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.

3. ,,a lakás tervezett eladásáról elég lesz egy a lépcs?házban kifüggesztett 
hirdetésben tájékoztatni a többi tulajdonost..."

Jajj, nem! A vonatkozó rendelet szerint: ,,Ha a jogosult nem nyilatkozott, 
annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat 
közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi 
elismervény) köteles igazolni." Személyes szomszédolás esetén tehát az 
elővásárlásra nyilatkoztatás pontos dátummal ellátott, jogosult aláírását
eredetiben, papíralapon tartalmazó átvételi elismervényre, postai út esetén
nem csak az ajánlott levélhez járó ,,könyvelt küldemény feladóvevénye"
papiruszra, de a tértivevényekre is szükségünk van.

4. ,,tulajdonosok nagy száma illetve az elérhet?ségük lehetetlensége miatt 
mentesülök-e..."

A(z új) Ptk. 6:222. § szerint az ingatlan eladási ajánlat teljes terjedelmű 
közlésének kötelezettsége csakis akkor nem terheli a tulajdonost, ha annak 
teljesítése a jogosult tartózkodási helye, vagy más körülmény miatt rendkívüli 
nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna. A joghely ugyanakkor nem 
mondja ki, hogy a ,,más körülmény" kategóriában hány jogosult esetén mentesül 
az eladó az értesítendők száma miatti rendkívüli nehézségre hivatkozással 
a nyilatkozatok begyűjtése alól. Ráadásul az utóbbi időben szigorodott az 
ingatlan-ügyi hatóság jogalkalmazói gyakorlata, mivel a hatóság álláspontja 
szerint a rendelet sorrendet állít fel abban a tekintetben, hogy mely
okiratotokat lehet elfogadni annak igazolására, hogy az elővásárlásra jogosult
vételi szándéka nem áll fenn. Így ki van az eladási ügylet szolgáltatva egy
ügyintézői mérlegelési kockázatnak, mert nem lehet előre tudni, hogy rendkívül
nehéznek tartja-e 25 tértivevényes ajánlott levél kiküldését a hatóság, vagy
elvárhatónak ítéli ennek végrehajtását.
 
Bízom benne, hogy a fentiek jól hasznosíthatók!
Sikeres eladást kívánok!
Üdvözlettel: Dr. Renneczéder Éva